For the first time since 2016, investors have made a great comeback on the real estate market.
Over the last months of 2020, the real estate investment market has shifted into high gear. Across the country, the number of transactions made by investors between August 2020 and January 2021 jumped 70% compared to the same period in 2019-2020. For the first time in five years, there were more apartments being bought than being sold by investors.
It would therefore seem that the post-Cachlon period has begun. Moshe Cahlon, former Minister of Finance, had in fact amended property taxation upwards, specifically by increasing the acquisition tax on investment purchases, thus hoping to bring down market prices. From 2016, investors thus withdrew from the market, and the “sales-purchases” apartment balance peaked in 2018 with a gap of 7,000 apartments. From 25% of the volume of transactions, investors have fallen below the 15% mark. But in the last months of 2020, the scale switched, and we were able to see more purchases than sales of apartments on the investment market.
But other elements also support the idea that real estate investment in Tel Aviv remains in the medium and long-term, one of the safest and most profitable investments: acquisitions made abroad have ultimately proved extremely risky, and investments in offices, which became attractive in 2016, are now shunned. Investment in residential real estate is ultimately the medium and long-term investment that has proven to be the safest and most profitable. The trigger for investors’ return to the Israeli real estate market was thanks to the decision made by Finance Minister Israel Katz at the end of July to lower the purchase tax.
He in turn overhauled the tax provisions related to real estate purchases and reduced the acquisition tax to a lower level with the immediate effect of the return of investors to the real estate market.
American Jews are returning to the Tel Aviv market. Despite the period of the pandemic, the agreements could be made without moving through Zoom. Many acquisitions have already been made, particularly in the luxury market. The interest of Americans in the real estate market in Tel Aviv is now much higher than that of the French or the British. Properties in Tel Aviv are in the luxury residential market, such as the Rothschild or Arlozorov towers, or even individual houses in Neve Tzedek. The biggest transactions today are undoubtedly carried out by the Americans. The latest example is the acquisition by an American couple of a set at the Arlozorov Tower for an amount of 84 million shekels. The Arlozorov Tower, located at 17 Arlozorov Street, is located close to the seaside, and is considered today as one of the most luxurious and distinctive towers. An active collaboration between American and Israeli real estate agents has made it possible to develop a new way of working because clients across the Atlantic are numerous and are actively looking for apartments in Tel Aviv. Many are now preparing their Aliyah, worried about the anti-Semitic drift of America. The feeling of insecurity reigning in the United States undoubtedly arouses the desire to own a property in Israel.
There is no doubt about the sustainability of the real estate market in Tel Aviv, given the imbalance between demand and supply of apartments. The Israeli housing market in 2022/2023 looks full of promise and opportunity – a sure draw for even more investors.
IMMOBILIER À TEL-AVIV, UN RETOUR EN FORCE
Pour la première fois depuis 2016, les investisseurs reviennent en force sur le marché de l’immobilier.
Sur les derniers mois 2020, le marché de l’investissement immobilier est passé à la vitesse supérieure. Sur l’ensemble du pays, le nombre de transactions réalisées par les investisseurs entre les mois août 2020 et janvier 2021 a bondi de 70% par rapport à la même période en 2019-2020. Pour la première fois en cinq ans, il y a eu plus d’appartements achetés que vendus par les investisseurs.
Il semblerait donc que la période post-Cachlon soit engagée. Moshe Cahlon, ancien ministre des Finances, avait en effet modifié à la hausse la fiscalité immobilière, notamment en augmentant la taxe d’acquisition sur les achats d’investissement, espérant ainsi faire baisser les prix du marché. Des 2016, les investisseurs se sont ainsi retirés du marché, et le solde appartements “ventes-achats” a culminé en 2018 avec un écart de 7000 appartements. De 25% du volume des transactions, les investisseurs sont passés sous la barre des 15%. Mais sur les derniers mois de 2020, la balance s’est inversée, et nous avons pu constater plus d’achats que de ventes d’appartements sur le marché de l’investissement.
Mais d’autres éléments viennent également conforter l’idée que l’investissement immobilier à Tel-Aviv reste à moyen et long terme un des investissements les plus sûr et les plus rentables : les acquisitions faites à l’étranger se sont finalement révélées extrêmement risquées, et les investissements dans les bureaux, devenus attractifs dès 2016, sont désormais boudés. L’investissement dans l’immobilier résidentiel est finalement celui qui à moyen et long terme s’est affirmé comme étant le plus sûr et le plus rentable. L’élément déclencheur du retour des investisseurs sur le marché immobilier israélien a été la décision du ministre des Finances, Israël Katz, fin juillet, de baisser la taxe d’achat.
Il a à son tour remanié les dispositions fiscales liées aux achats immobiliers et a ramené la taxe d’acquisition à un niveau plus bas avec pour effet immédiat le retour des investisseurs sur marché de l’immobilier.
Les Juifs américains reviennent sur le marché de Tel-Aviv. Malgré la période de la pandémie, les accords ont pu être réalisés sans se déplacer, par zoom. De nombreuses acquisitions ont déjà été réalisées notamment sur le marché du luxe. L’intérêt des Américains pour le marché de l’immobilier à Tel-Aviv est aujourd’hui nettement supérieur à celui des Français ou des Britanniques. Il se situe plus sur un marché résidentiel de luxe, comme sur celui des tours de Rothschild ou d’Arlozorov, ou encore sur des maisons individuelles de Neve Tsedek. Les plus grosses transactions sont sans aucun doute aujourd’hui réalisées par les Américains. Dernier exemple en date, l’acquisition par un couple américain d’un plateau à la Tour Arlozorov pour un montant de 84 millions de shekels. La tour Arlozorov, située au 17 rue Arlozorov, est située proche du bord de mer, et est considérée aujourd’hui comme l’une des tours les plus luxueuses et distinctives. Une collaboration active entre les agents immobiliers américains et israéliens a permis de développer une nouvelle façon de travailler car les clients outre-Atlantique sont nombreux et recherchent activement des appartements dans Tel-Aviv. Nombreux a priori préparent leur Alya, inquiets de la dérive antisémite de l’Amérique. Le sentiment d’insécurité régnant aux Etats-Unis suscite sans aucun doute l’envie de posséder un bien en Israël.
Il n’y a aucun doute sur la pérennité du marché de l’immobilier à Tel-Aviv, compte tenu du déséquilibre entre la demande et l’offre d’appartements. Le marché du logement israélien en 2022/2023 semble plein de promesses et d’opportunités – un attrait certain pour encore plus d’investisseurs.
