Despite the release of real estate indices from the investment bank UBS and its prognosis of the risk of a real estate bubble in the Tel Aviv market, it will most certainly not be a risk of a price collapse, but rather a slight price correction in the short term, particularly linked to the rise in credit rates. Let us remember the “subprime” crisis in 2008, which similarly led to a freeze in transactions on the Tel Aviv real estate market, followed by a surge in prices 4 to 6 months after the start of the crisis.
2022 has been a year of financial shocks: in stock markets, in money markets with rising interest rates – the Bank of Israel raised the benchmark interest rate to 3.25% earlier this month , six times in 2022- and a level of inflation that we had not forgotten! This situation naturally leads us to suppose a worldwide fall in real estate prices, including Tel Aviv. However, the Tel Aviv market situation differs from that of other cities, given the imbalance between supply and demand. Certainly initially, the stagnation of the market, already noted by the drastic drop in the number of real estate transactions, will generate stagnation in prices or even a slight decrease in some cases.
Tel-Aviv, one of the most expensive cities in the world, displays for the first time, according to the investment bank UBS, criteria at the limit of the “real estate bubble”. What would be the definition of a real estate bubble? A bad evaluation of a property compared to its real value? But in fact, we only become aware of this poor assessment when prices plummet and therefore the crisis erupts. It is therefore impossible to know when the price drop will take place until the goods begin to lose value to attract buyers. Not to mention the very important psychological character in the evolution of prices.
The real estate market in Israel and in Tel Aviv in particular has resulted in an exponential increase in prices for both sale and rental, a rapid increase in loans (+18%!), and a significant number of work in progress, 3 ingredients that can lead to an imbalance in favor of lower prices.
Between June 2021 and June 2022, house prices increased at an annual rate of 17.8%, the fastest in a decade, and “outstanding loan volumes also increased by 18%, the fastest pace in 25 years”.
Nominal housing prices in Tel Aviv roughly tripled between 2001 and 2017. Rents nearly kept pace with rising prices, reflecting a fundamental housing shortage.
The report notes that an ongoing debate over easing the loan-to-value ratio could potentially drive prices up even faster.
Credit conditions in Israel – credit capped at 75% of the value of a first home, combined with monthly payments limited to 33% of net household wages – are also a brake on price increases and above all protect lenders against the risks of real estate deflation.
FRENCH VERSION:
Est-on réellement à la veille d’une crise du marché immobilier de Tel-Aviv ?
Malgré la parution des indices immobiliers de la banque d’affaires UBS et son pronostic de risque de bulle immobilière du marché de Tel Aviv, il ne s’agira très certainement pas d’un risque d’effondrement des prix, mais plutôt d’une légère correction des prix sur le court terme, notamment liée a la hausse des taux des crédits. Souvenons-nous de la crise des « Subprimes » en 2008, qui a conduit de la même façon à un gel des transactions sur le marché de l’immobilier de Tel Aviv, suivi d’une envolée des prix 4 à 6 mois après le début de la crise.
2022 a été une année de chocs financiers : sur les marchés boursiers, sur les marchés monétaires avec la hausse des taux d’intérêt – la Banque d’Israël a relevé le taux d’intérêt de référence à 3,25 % au début du mois, six fois en 2022- et un niveau d’inflation que l’on n’avait oublié ! Cette situation nous laisse supposer naturellement une baisse mondiale des prix de l’immobilier, Tel-Aviv compris. Cependant, la situation du marché tel-avivien se distingue de celui des autres villes, compte tenu du déséquilibre entre l’offre et la demande. Certes dans un premier temps, la stagnation du marché, déjà constate par la baisse drastique du nombre de transactions immobilières, générera une stagnation des prix voire une légère diminution dans certains cas.
Tel-Aviv, une des villes les plus chères au monde, affiche pour la première fois selon la banque d’affaires UBS, des critères à la limite de la « bulle immobilière ». Quelle serait la définition d’une bulle immobilière ? Une mauvaise évaluation d’un bien par rapport à sa valeur réelle ? Mais en fait, nous ne prenons connaissance de cette mauvaise évaluation que lorsque les prix dégringolent et donc que la crise éclate. Impossible donc de savoir à quel moment la baisse de prix aura lieu tant que les biens ne commencent à perdre de la valeur pour attirer les acheteurs. Sans compter le caractère psychologique très important dans l’évolution des prix.
Le marché de l’immobilier en Israël et à Tel Aviv en particulier s’est traduit par une augmentation exponentielle des prix tant à la vente qu’à la location, une augmentation rapide des crédits (+18% !) , et nombre importants de chantiers en cours, 3 ingrédients qui peuvent conduire à un déséquilibre en faveur d’une baisse des prix.
Entre Juin 2021 et Juin 2022, les prix des logements ont augmenté à un taux annuel de 17,8%, le plus rapide en une décennie, et «les volumes de prêts en cours ont également augmenté de 18%, le rythme le plus rapide en 25 ans».
Les prix nominaux des logements à Tel-Aviv ont à peu près triplé entre 2001 et 2017. Les loyers ont presque suivi la hausse des prix, reflétant une pénurie fondamentale de logements.
Le rapport note qu’un débat en cours sur l’assouplissement du ratio prêt-valeur pourrait potentiellement faire grimper les prix encore plus rapidement.
Les conditions de crédit en Israël – plafonnement du crédit à hauteur de 75% de la valeur d’un premier logement, associé à des mensualités limitées à 33% du salaire net des ménages – sont également un frein à la hausse des prix et surtout protège les prêteurs contre les risques de déflation immobilière.
