The real estate market has experienced a dramatic increase in apartment prices over the past decade, despite the climate of uncertainty linked to the economic crisis, similar in scope to that of 2008 – with the subprime crisis, or the wars that the country has known, such as those of Tsouk Eytan in 2014. Tel-Aviv, in particular, has managed performances in terms of real estate capital gains that few cities have experienced with a progression of more than 100% in the space of 10 years.
Tel Aviv City Hall, headed for more than 25 years by Ron Huldai, has apparently decided to make Israel’s economic capital a city for the wealthiest social classes. A policy focused on the renovation of the seaside, where apartments sell for high prices, the construction of luxurious towers, or even the restoration of Bauhaus-listed buildings has raised Tel-Aviv to the rank of the most expensive cities in the world, with posted prices exceeding 50,000 NIS/m2. The fact remains that some neighborhoods are still under development and suggest significant potential added value.
A strategic geographical position.
Are you looking for an investment in stone or an apartment at more reasonable prices, while staying in Tel Aviv and without falling into the throes of “poorly frequented” neighborhoods? Today, the new neighborhoods in vogue for investors or young families are undoubtedly those located to the east of the city, such as Yad Eliyahu, or Kiryat Shalom: this region of Tel Aviv is waking up and has become attractive . While prices per m2 are already between 32 and 36,000 NIS per m2 in Yad Eliyahu, one of the most attractive neighborhoods is undoubtedly that of Neve Ofer, with prices oscillating between 24 and 28,000 NIS/m2. Located 15 minutes by car from the Rothschild district up Herzl Street, served by the future green line of the Tramway, Neve Ofer is now in full expansion. This neighborhood is located between Derech ben Zvi to the North, Ayalon to the South, the Intersection with Holon to the West and Tel Giborim Street to the East.
A “traditional” population
Created in the 1960s under the name of Tel Kabir, it was initially inhabited by immigrants from North Africa and Bulgaria. Then in the 1970s, new housing was built to house people coming from the former USSR, mainly from Georgia and Bukhara. At the beginning of the 1980s, and in memory of the Minister of Housing in office during the years 1974 to 1977, Avraham Ofer, the district of Tel Kabir took the name of Neve Ofer. Despite old and poorly renovated buildings, Neve Ofer is an exceptional district for the extent of its parks and public spaces. This district also has a community center which is one of the most beautiful in the city. Finally, its position in relation to major highways and access to Ayalon also makes it an attractive area to live in.
An urban development plan already voted
Faced with the congestion of the city center, the Municipality understood that it was urgent to develop and re-urbanize Neve Ofer, where the density per inhabitant was still very low. For about 5 years, the Town Hall has been working on an urban development plan which plans to increase the number of inhabitants from 8,000 today to 23,000 in the short term. Investments in education, public transport and new housing are its main areas of development thanks to the creation of a new university, the construction of 9,000 new housing units and the development of public transport such as the green tram line. , which will serve Neve Ofer and connect it to the center of the city. It should be noted that many promoters have already perceived the future developments and the real estate capital gains that will be realized in this district by building large real estate programs. Some large real estate groups are already marketing apartments at more than 28,000 NIS/m2.
Investors return to the market
Following the tax reform on registration fees lowering the rate to about 5% instead of 8%, the investor market woke up and became one of the most active niches in the real estate sector. Following the various reforms of Moshe Kachlon, then Minister of Finance, investors and foreigners withdrew from the real estate market. This drop in transfer taxes has automatically stimulated the investment market in Tel Aviv, which remains the leading city in terms of liquidity for both sale and rental. Since the start of the health crisis in March, which led to heavy declines in the stock markets – even if in some cases the losses have been partially recovered – investment in stone has asserted itself as a safe haven. . Bat-Yam itself has overtaken the price per m2 of Neve Ofer, Neve Ofer which is most certainly now undervalued compared to the rest of the Tel Aviv property market. Indeed, thus giving a glimpse of the level of capital gains achievable in the short term, a number of parameters make this district particularly attractive for investment: its geographical location, the lack of family apartments, and the lack of apartments for rent.
Neve Ofer, une Niche idéale pour investisseurs
Le marché de l’immobilier a connu cette dernière décennie une augmentation dramatique des prix des appartements, et ce, malgré le climat d’incertitude lié à la crise économique, semblable par son ampleur à celle de 2008 -avec la crise des subprimes, ou encore les guerres que le pays a connues, comme celles de Tsouk Eytan en 2014. Tel-Aviv, en particulier, a réussi des performances en termes de plus-values immobilières que peu de villes ont connu avec une progression de plus de 100% en l’espace de 10 ans.
La mairie de Tel Aviv, avec à sa tête depuis plus de 25 ans, Ron Huldai, a, semble-t-il, décidé de faire de la capitale économique d’Israël, une ville pour les classes sociales les plus aisées. Une politique axée sur la rénovation du bord de mer, là où les appartements se vendent à des prix élevés, la construction de tours luxueuses, ou encore la restauration d’immeubles classés Bauhaus a hissé Tel-Aviv au rang des villes les plus chères au monde, avec des prix affichés dépassant les 50.000 NIS/m2. Il n’en reste pas moins que certains quartiers sont encore en développement et laissent entrevoir des plus-values potentielles non négligeables.
Une position géographique stratégique.
Vous recherchez un investissement dans la pierre ou un appartement à des prix plus raisonnables, tout en restant à Tel-Aviv et sans tomber dans les affres des quartiers “mal fréquentés” ? Aujourd’hui, les nouveaux quartiers en vogue pour les investisseurs ou les jeunes familles sont sans aucun doute ceux situés à l’Est de la Ville, comme Yad Eliyahou, ou Kiryat Shalom : cette région de Tel-Aviv se réveille et est devenue alléchante. Alors que les prix au m2 prix se situent déjà entre 32 et 36.000 NIS du m2 à Yad Eliyahou, un des quartiers les plus attractifs est sans aucun doute celui de Neve Ofer, avec des prix oscillants entre 24 et 28000 NIS/m2. Situé à 15mn en voiture du quartier de Rothschild en remontant la rue Herzl, desservi par la future ligne verte du Tramway, Neve Ofer est aujourd’hui en pleine expansion. Il est situé entre Derech ben Zvi au Nord, l’Ayalon au Sud, l’Intersection avec Holon à l’Ouest et la rue Tel Giborim à l’Est.
Une population “traditionnelle”
Créé dans les années 60 sous le nom de Tel Kabir, il a été dans un premier temps habité par des immigrants venant d’Afrique du Nord et de Bulgarie. Puis dans les années 70, de nouveaux logements ont été construits pour loger les populations venant de l’ex-URSS, essentiellement de Géorgie et de Boukhara. Au début des années 80, et à la mémoire du ministre du Logement en poste pendant les années 1974 à 1977, Avraham Ofer, le quartier de Tel Kabir prend le nom de Neve Ofer. Malgré des immeubles vieux et peu rénovés, Neve Ofer est un quartier exceptionnel par l’étendue de ses parcs et espaces publics. Ce quartier possède également un centre communautaire qui est un des plus beaux de la ville. Enfin, son positionnement par rapport aux grands axes routiers et l’accès à l’Ayalon, en fait également un quartier attractif pour y habiter.
Un plan de développement urbain déjà voté
Devant l’engorgement du centre-ville, la Municipalité a compris qu’il était urgent de développer et de ré-urbaniser Neve Ofer, où la densité par habitant restait encore très faible. Depuis environ 5 ans, la Mairie travaille sur un plan de développement urbain qui prévoit de faire passer le nombre d’habitants de 8.000 aujourd’hui à 23.000 à court terme. Des investissements dans l’Éducation, les transports publics et les logements neufs, sont ses principaux axes de développement grâce à la création d’une nouvelle université, la construction de 9.000 nouveaux logements ou encore le développement de transports publics comme la ligne verte du tramway, qui desservira Neve Ofer et le reliera au centre de la ville. Il faut souligner que nombre de promoteurs ont déjà perçu les développements futurs et les plus-values immobilières qui seront réalisées dans ce quartier en construisant des larges programmes immobiliers. Certains grands groupes immobiliers commercialisent déjà des appartements à plus de 28.000 NIS/m2.
Les investisseurs reviennent sur le marché
Suite à la réforme fiscale sur les droits d’enregistrement abaissant le taux à environ 5% au lieu de 8%, le marché des investisseurs s’est réveillé et est devenu une des niches les plus actives du secteur de l’immobilier, En effet, suite aux différentes réformes de Moshe Kachlon, alors Ministre des Finances, investisseurs et étrangers s’étaient retirés du marché de l’immobilier. Cette baisse des droits de mutation a automatiquement stimulé le marché de l’investissement de Tel-Aviv, qui reste la ville phare en termes de liquidité tant à la vente qu’à la location. Depuis le début de la crise sanitaire en Mars, qui a entraîné de lourdes baisses sur les marchés boursiers- même si dans certains cas, les pertes ont pu être rattrapées en partie- l’investissement dans la pierre s’est affirmé comme une valeur refuge. Bat-Yam, elle-même, a dépassé les prix au m2 de Neve Ofer, Neve Ofer qui est très certainement aujourd’hui sous- évaluée par rapport au reste du marché de l’immobilier de Tel-Aviv. En effet, laissant ainsi entrevoir le niveau des plus-values réalisables à court terme, nombre de paramètres rendent ce quartier particulièrement attractif pour un investissement : son positionnement géographique, le manque d’appartements familiaux, et le manque d’appartements à louer.
