The whole country is in TAMA-38! On April 14, 2005, the TAMA 38 legislation was adopted, the law on the reinforcement of existing buildings. The objective was to eliminate the risks associated with earthquakes, despite the existence of building standards aimed at limiting the effects of earthquakes. But most of the buildings built up to 1980 did not meet the required criteria. The government has therefore decided to relaunch a building consolidation plan.
But it was difficult to finance the anti-seismic upgrade work by the owners and it was important to find a mechanism to finance this work. The idea of a barter is then put forward: the owners of apartments in old buildings barter the construction rights of their building to the promoters who, in exchange, strengthen their building. Developers receive the possibility of building additional floors on the roof of the building, with a shortening of the time required to obtain the building permit. The owners thus benefit from a new building, with an elevator and when possible a few additional m2, or even a strong room (Mamad).
Today the TAMA 38 is divided into 2 types:
TAMA 38-1 which corresponds to the renovation of existing buildings with the addition of new floors, parking spaces and vaults (mamad). TAMA 38-2 or “pinoui-binoui”, which consists of the destruction of the building and of the construction of a new building, with elevator and parking. This solution allows the construction of new apartments for the former owners, as well as apartments for sale on the open market to cover the cost of the project and allow the developer to make a profit.
The key to success in the operations of TAMA 38 lies first of all in the financial solidity of the promoter but also in its competence to manage the problems related to the TAMA: relationship between the different owners, guarantee of end of construction, relocation of tenants…
Permissions for TAMA 38 were due to end on May 21, leaving behind several questions about the renovation of old buildings, but also the increase in the stock of new apartments on the market. The new Minister of Finance has decided despite everything to extend this program for another two years, leaving developers and owners an additional window of opportunity to allow the renovation of buildings.
Tax exemptions in TAMA operations 38
The advantages linked to the TAMA 38 are not only the means of reinforcing a renovated and reinforced building without having to finance the work themselves. The developers, on the other hand, received permission to build up to two floors or more and benefited from the sale of the new apartments, without paying for the acquisition of the roof of the building, which owns the construction rights. The tax advantages granted under TAMA 38 were essential for the success of this plan. Indeed, the town halls have agreed to waive the “beautification tax” (etel hashbacha) because without this exemption, the TAMA would not have been successful.
It offers significant tax and financial advantages, both for promoters and owners. Thanks to the work of TAMA 38, owners see the value of their property increase considerably without paying property tax on the embellishment of their property (Etel hashbacha).
Apartment owners sell the rights they have given under TAMA 38 to the buyer, who in this case is the developer. Instead of the same developer buying and paying the building rights, in the TAMA 38 transaction, he pays compensation for various works: strengthening the building, renovating it, extensions (if possible), adding an elevator, etc In return, the developer receives land on the roof of the building on which he can exercise the building rights granted by the TAMA 38. From the specific point of view of the tax authorities, this is a sale right to build only. Therefore, under normal conditions, the tax calculation should have been carried out as usual, without any exemptions. However, the high tax cost would have harmed the economic viability of many transactions and delayed the implementation of the reinforcement plan. Therefore, in order to encourage the implementation of TAMA 38, the State introduced a specific capital gains tax exemption.
What if you sell an apartment in an ongoing building of TAMA 38?
The sale of a residential apartment in an ongoing TAMA 38 building raises an important point to consider at the time of sale: what are the tax implications on future capital appreciation? Because it goes without saying that the sale price of a property in a building that has signed a TAMA contract with a developer includes the potential capital gain generated by the TAMA. Taxation is difficult to grasp, because it depends on the level of commitment of the TAMA, and the tax authorities themselves are not clear in this area.
French:
Tout le pays est en TAMA-38 ! C’est le 14 avril 2005, qu’est adoptée la législation des TAMA 38, la loi sur les renforcements des immeubles existants. L’objectif était d’éliminer les risques liés aux tremblements de terre, malgré l’existence de normes de construction visant à limiter les effets des tremblements de terre. Mais la plupart des immeubles construits jusqu’ en 1980 ne répondaient pas aux critères exigés. Le gouvernement a donc décidé de relancer un plan de consolidation des immeubles.
Mais il était difficile de financer les travaux de mise à niveau antisismique par les propriétaires et il était important de trouver un mécanisme pour financer ces travaux. L’idée d’un troc est alors émise : les propriétaires d’appartements dans les vieux immeubles troquent les droits de construction de leur immeuble aux promoteurs qui, en échange, renforce leur immeuble. Les promoteurs reçoivent la possibilité de construire des étages supplémentaires sur le toit de l’immeuble, avec un raccourcissement des délais d’obtention du permis de construire. Les propriétaires bénéficient ainsi d’un immeuble neuf, avec ascenseur et quand il est possible quelques m2 supplémentaires, voire même une chambre forte (Mamad).
Aujourd’hui le TAMA 38 se divise en 2 types :
TAMA 38-1 qui correspond à la rénovation de bâtiments existants avec l’ajout de nouveaux étages, de places de stationnement et de chambres fortes (mamad). TAMA 38-2 ou pinoui-binoui, qui consiste en la destruction de l’immeuble et de la construction d’un immeuble neuf, avec ascenseur parking. Cette solution permet la construction d’appartements neufs pour les anciens propriétaires, ainsi que des appartements à vendre sur le marché libre pour couvrir le coût du projet et permettre au promoteur de réaliser un profit.
La clef du succès dans les opérations de TAMA 38 réside tout d’abord dans la solidité financière du promoteur mais également dans sa compétence à gérer les problèmes liés au TAMA: relation entre les différents propriétaires, garantie de fin de construction, relogement des locataires….
Les autorisations de TAMA 38 devaient prendre fin en mai 21, laissant derrière plusieurs questions quant à la rénovation des vieux immeubles, mais aussi à l’augmentation du parc d’appartements neufs sur le marché. Le nouveau ministre des Finances a décidé malgré tout de proroger ce programme pour encore deux ans, laissant aux promoteurs et aux propriétaires une fenêtre de tir supplémentaire pour permettre la rénovation des immeubles.
Exonérations fiscales dans les opérations de TAMA 38 Les avantages liés au TAMA 38 ne sont pas uniquement le moyen de renforcer un immeuble rénové et renforcé sans avoir à financer eux-mêmes les travaux. Les promoteurs quant à eux, ont reçu l’autorisation de construire jusqu’à deux étages ou plus et ont bénéficié de la vente des nouveaux appartements, sans payer l’acquisition du toit de l’immeuble, qui possède les droits de construction. Les avantages fiscaux accordés dans le cadre du TAMA 38 ont été essentiels pour la réussite de ce plan. En effet, les mairies ont accepté de renoncer à la “taxe d’embellissement” (etel hashbacha”) car sans cette exonération, le TAMA n’aurait pas eu de succès.
Il offre des avantages fiscaux et financiers non négligeables, tant pour les promoteurs que pour les propriétaires. Grâce aux travaux du TAMA 38, les propriétaires voient la valeur de leur bien augmenter de façon considérable sans pour autant payer l’impôt foncier sur l’embellissement de leurs biens (Etel hashbacha)
Les propriétaires d’appartement vendent les droits qu’ils ont donnés en vertu du TAMA 38 à l’acheteur, qui est dans ce cas le promoteur. Au lieu que le même promoteur achète et paie les droits de construction, dans la transaction TAMA 38, il verse une compensation pour divers travaux : renforcement du bâtiment, rénovation de celui-ci, extensions (si possible), ajout d’un ascenseur, etc. En contrepartie, l’aménageur reçoit un terrain sur le toit de l’immeuble sur lequel il pourra exercer les droits à bâtir accordés par la TAMA 38. Du point de vue spécifique de l’administration fiscale, il s’agit d’une vente de droit à bâtir uniquement. Par conséquent, dans des conditions normales, le calcul de la taxe aurait dû être effectué comme d’habitude, sans aucune exonération. Cependant, le coût fiscal élevé aurait nui à la viabilité économique de nombreuses transactions et retardé la mise en œuvre du plan de renforcement. Par conséquent, afin d’encourager la mise en œuvre du TAMA 38, l’État a instauré une exonération spécifique de la taxe sur les plus-values.
Et si vous vendez un appartement dans un immeuble en cours de TAMA 38 ?
La vente d’un appartement résidentiel situé dans un immeuble en cours de TAMA 38 soulève un point important à considérer au moment de la vente: quelles sont les incidences fiscales sur la plus-value future ? Car il va de soi que le prix de vente d’un bien dans un immeuble qui a signé un contrat de TAMA avec un promoteur inclut la plus-value potentielle générée par le TAMA. La taxation est difficile à appréhender, car elle dépend du niveau d’engagement du TAMA, et les autorités fiscales elles-mêmes ne sont pas claires dans ce domaine.
Elisabeth Lamy-Dray Directrice de l’agence immobiliere EC Nadlan
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