Do you own an apartment in Israel and are a non-resident? Taxation on the calculation of real estate capital gains has undergone constant changes since 2014. Between the agreements on tax transparency between France and Israel and the new Israeli regulations on the calculation of capital gains, it is particularly important to validate your tax status even before making a decision, in order to optimise your transaction.
So what do you need to know?
First, define your status in relation to your Israeli citizenship. The notion of Israeli residence is important when defining your status.
Who is considered a resident alien?
A foreign resident is either a person who does not reside in Israel, or a person whose tax home, that is to say the center of his life, is not in Israel. Any individual who has been outside of Israel for at least 183 days, each year, during the tax year and the following tax year…is considered a person whose center of life does not is not in Israel.
So what is the taxation for non-residents of Israel?
Of course, the taxation of the purchase or sale of property is in accordance with the tax laws in force in Israel and also applies to foreign residents.
The acquisition tax
When buying an apartment in Israel, a foreign resident will be taxed according to the tax rates applicable to the buyer of a second or more apartment according to the following tax brackets, which are valid in 2021:
Up to 295,000 nis: 5%
Between 295,000 and 3,884,000 Nis: 6%.
Between 884,000 and 5,350,000 Nis: 7%
Between 350,000 and 17,830,000 Nis: 8%.
Beyond 830,000 Nis: 10%
Exemption from real estate capital gains tax for non-residents
A non-resident can also benefit from a total exemption from real estate capital gains, provided that he does not own an apartment in his country of residence. To benefit from this exemption, the non-resident seller is required to prove, according to the law on property tax, article 49A (a), that he does not own another apartment in his country of residence. As a first step, the non-resident seller must indicate where his permanent residence is in the country of residence and what the nature of his rights to this apartment is.
He must present a lease or other agreement indicating that he is the tenant and not the owner of the same apartment. He must also present a tax certificate attesting that the seller does not hold any apartment.
He will also have to provide a certificate from the tax authorities of the State of residence of the seller according to which the seller has not declared rental income for a residential apartment or other real estate in his possession. If the seller has rental income that does not result from a residential apartment, he can submit an affidavit that it is not residential rental income. In support of these documents, he will need an affidavit confirming everything.
How to calculate your capital gain in the event of non-exemption?
A non-resident who wants to sell his apartment today will benefit from a linear capital gain rate similar to the rate applied to an Israeli who owns two or more apartments.
How is this added value calculated?
The so-called “Linear” calculation is applied by calculating a pro rata temporis of the number of years elapsed before and after the year 2014:
Calculation of 2 periods:
From the date of acquisition until the year 2014 (exempt period)
From 2014 to the date of the sale: period imposed in proportion to the number of years
Let’s take an example :
You acquired a property in 2008 for an amount of 1,000,000 nis you resell it in 2018 for an amount of 2,000,000 nis
The capital gain realised is NIS 1,000,000
The number of years elapsed between the date of acquisition and the date of disposal is 10 years
The capital gains tax is therefore:
from 2008 to 2014: 7 years ==> no added value
from 2014 to 2018: 4 years ==> the taxable capital gain is:
1,000,000 nis * 4/10 = 400,000 nis
The tax rate is 25%:
400,000 * 25% = 100,000 nis
Is a foreign resident authorised to take out a mortgage?
In order to obtain a mortgage, a non-resident foreigner must contact the banks and their request will be examined. Of course, it is advisable to do this before approaching the case. Banks in Israel generally grant a mortgage to a non-resident up to a maximum of 50% of the value of the apartment purchased, but there may be cases beyond 50%.
The percentage of financing will not change even if it is the only apartment of the foreign resident. According to each bank, there is a list of documents that a returning long-term resident must present from their country of residence, so it is advisable to ask the bank for a list of required documents and prepare them in advance.
French:
Vous êtes propriétaire d’un appartement en Israël et vous êtes non-résidents? La fiscalité sur le calcul des plus-values immobilières a connu des changements incessants depuis 2014. Entre les accords sur la transparence fiscale entre la France et Israël et la nouvelle réglementation israélienne sur le calcul des plus-values, il est particulièrement important de valider votre statut fiscal avant même de prendre une décision, et ce afin d’optimiser votre transaction.
Que faut-il donc savoir ?
Tout d’abord, définir votre statut par rapport à votre citoyenneté israélienne. La notion de résident israélien prime pour définir votre statut.
Qui est considéré comme résident étranger ?
Un résident étranger est soit une personne qui ne réside pas en Israël, soit une personne dont le foyer fiscal, c’est- à-dire le centre de sa vie n’est pas en Israël. Tout individu qui a été en dehors d’Israël pendant au moins 183 jours, chaque année, au cours de l’année d’imposition et de l’année d’imposition suivante… est considérée comme une personne dont le centre de vie n’est pas en Israël.
Alors quelle est la fiscalité pour les non-résidents israéliens?
Bien entendu, l’imposition de l’achat ou de la vente d’une propriété est conforme aux lois fiscales en vigueur en Israël et s’applique également aux résidents étrangers.
La taxe d’acquisition
Lors de l’achat d’un appartement en Israël, un résident étranger sera imposé selon les taux d’imposition applicables à l’acheteur d’un deuxième appartement ou plus selon les tranches d’imposition suivantes, qui sont valables en 2021:
- Jusqu’à 295.000 nis : 5%
- Entre 295.000 et 3.884.000 Nis : 6%.
- Entre 884.000 et 5.350.000 Nis : 7%
- Entre 350.000 et 17.830.000 Nis : 8%.
- Au dela de 830.000 Nis : 10%
Exonération de la taxe sur les plus-values immobilières des non-résidents
Un non-résident peut lui aussi bénéficier d’une exonération totale des plus-values immobilières, à la condition de ne pas être propriétaire d’un appartement dans son pays de résidence. Pour bénéficier de cette exonération, le vendeur non-résident est tenu de prouver, selon la loi sur la taxe foncière, article 49A (a), qu’il ne possède pas d’autre appartement dans son pays de résidence. Dans un premier temps, le vendeur non-résident doit indiquer où se trouve sa résidence permanente dans le pays de résidence et quelle est la nature de ses droits sur cet appartement.
Il doit présenter un bail ou un autre accord indiquant qu’il est locataire et non propriétaire du même appartement. Il doit aussi présenter un certificat fiscal attestant que le vendeur n’est titulaire d’aucun appartement.
Il devra fournir également un certificat de l’administration fiscale de l’État de résidence du vendeur selon lequel le vendeur n’a pas déclaré de revenus de loyer pour un appartement résidentiel ou un autre bien immobilier en sa possession. Si le vendeur a des revenus locatifs qui ne résultent pas d’un appartement résidentiel, il peut soumettre une déclaration sous serment selon laquelle il ne s’agit pas de revenus locatifs d’habitation. À l’appui de ces documents, il lui faudra un affidavit confirmant le tout.
Comment calculer votre plus-value en cas de non- exonération?
Un non-résident qui souhaite vendre son appartement aujourd’hui bénéficiera d’un taux de plus-value linéaire semblable au taux appliqué à un Israélien possédant au moins deux appartements.
Comment calcule-t-on cette plus value?
Le calcul dit “Linéaire” s’applique en calculant un prorata temporis du nombre d’années écoulées avant et après l’année 2014 :
Calcul de 2 périodes :
- De la date d’acquisition jusqu’à l’année 2014 (période exonérée)
- De 2014 à la date de la vente : période imposée au prorata du nombre d’années
Prenons un exemple:
Vous avez acquis un bien immobilier en 2008 pour un montant de 1.000.000 nis vous le revendez en 2018 pour un montant de 2.000.000 nis
La plus value réalisée est de 1.000.000 nis
Le nombre d’années écoulées entre la date d’acquisition et la date de cession est de 10 ans
L’impôt sur la plus-value est donc :
- de 2008 a 2014 : 7 ans ==> pas de plus value
- de 2014 a 2018 : 4 ans ==> la plus value imposable est :
1.000.000 nis * 4/10 = 400.000 nis
Le taux d’imposition est de 25% :
400.000 * 25% = 100.000 nis
Un résident étranger est-il autorisé à contracter un prêt immobilier ?
Afin d’obtenir un crédit immobilier, un non-résident étranger doit s’adresser aux banques et sa demande sera examinée. Bien sûr, il est conseillé de le faire avant d’aborder l’affaire. Les banques en Israël accordent généralement une hypothèque à un non-résident jusqu’à un maximum de 50% de la valeur de l’appartement acheté, mais il peut y avoir des cas au-delà de 50%.
Le pourcentage de financement ne changera pas même s’il s’agit du seul appartement du résident étranger. Selon chaque banque, il existe une liste de documents qu’un résident de retour de longue durée doit présenter depuis son pays de résidence, il est donc conseillé de demander à la banque une liste des documents requis et de les préparer à l’avance.
