Après une hausse assez étonnante des prix de l’immobilier – plus de 17% en 2022- il semblerait que ce mouvement se soit enfin ralenti. De là à anticiper des baisses significatives et un retournement du marché, nous en sommes encore bien loin.
Fin 2021, le pays sort totalement des contraintes liées à la pandémie. L’euphorie accompagnée de déclarations irresponsables des politiques et des médias entrainent une envolée des transactions et des prix. Les taux d’intérêt sont encore bas et les bourses ne se redressent pas vraiment. Les fonds levés par les sociétés israéliennes associes aux “exit” réalisées par certaines sociétés du secteur de la high-tech créent un surplus de richesse qui se déverse sur le marché de l’immobilier. Pour mémoire, le nombre de sociétés « Unicornes » israéliennes en 2022 a atteint un record de 85 sociétés dont 21 nouvelles en 2022 (selon la revue CTech). Après la start up nation, Israël est devenue la Unicorne-nation.
Cote marche hypothécaire, la Banque Centrale d’Israël a relevé successivement 8 fois son taux directeur depuis le 11 avril 2022, afin de juguler la tendance inflationniste que traverse le pays (l’inflation est de 5.4% sur l’année mobile). La dernière hause datant du 20 février 2023, situe le taux directeur à 4.25% . Conséquence directe : l’augmentation du cout du crédit ralentit les mouvements sur le marché de l’immobilier.
Viennent dernièrement se rajouter les conséquences psychologiques des manifestations suite à la réforme du système judiciaire et également les incidences des attentats. Sur le très court terme, il y aura très certainement un impact sur le marché, ou du moins un ralentissement supplémentaire des transactions. Mais en Israël, le pays se redresse vite et l’on peut très certainement que l’activité retrouvera plus de vigueur après Yom Hatsmaout.
Va- t-on pour autant assister à une baisse des prix de l’immobilier en 2023? Et comment le marché de Tel Aviv va-t-il réagir ?
Un ralentissement de la hausse des prix
Un rapide coup d’œil sur les prix moyens des appartements dans diverses villes israéliennes révèle que malgré l’augmentation des taux d’intérêt, les prix des appartements achetés au dernier trimestre de 2022 étaient plus élevés que ceux achetés au cours des trimestres précédents, avec un prix moyen sur le dernier trimestre 2022 a 1961.3Knis contre 1766.7knis au dernier trimestres 2021.
Dès le mois de mai 2021, devant une instabilité politique et une politique économique inflationniste, la hausse s’accélère pour atteindre des augmentations mensuelles parfois de plus de 2%. L’année 2022 se clôture ainsi avec plus 17% d’augmentation des prix de l’immobilier a Tel Aviv et sa région.
Un marché particulièrement actif autour de Tel Aviv
2022 s’est caractérisée par une augmentation des acquisitions en dehors de Tel Aviv, et pour des appartements d’investissements. La proportion de transactions à Tel Aviv et dans le centre d’Israël a diminué par rapport à 2021, selon les données du Bureau central des statistiques pour le dernier trimestre de 2022. Ainsi les augmentations de prix les plus fortes ont été constatées sur Ramat-Gan ou Bat Yam.
L’analyse des prix moyen ville par ville révèle une augmentation sensible pour l’ensemble des principales villes, avec une hausse dramatique de plus de 20% pour les villes de Bat Yam (+39%), Bne Brak (+26.3%). A Tel Aviv, l’augmentation a été de plus de 17%.
SUR LE MARCHE DES VENTES D’APPARTEMENTS NEUFS : UNE BAISSE PLUS IMPORTANTE EN 2023
Depuis quelques mois, le nombre des transactions a nettement diminue, avec un marche plus calme, surtout pour les ventes sur plan qui elles connaissent une baisse beaucoup plus importante. Si l’on reprend les chiffres ville par ville, nous pourrons constater que le nombre d’appartement neufs vendus à Tel Aviv a baissé de plus de 50%, Ramat Gan en baisse de plus de 30%, ou encore Bat Yam avec une diminution de près de 58%.
Bien qu’il y ait eu une baisse significative de 4,3% au cours des deux derniers mois de l’indice des prix des appartements neufs achetés sur le marché libre (un indice non officiel basé sur les données du Bureau central des statistiques, qui, contrairement à l’indice officiel, n’inclut pas les appartements achetés à des prix subventionnés), la tendance reste a la hausse même si très faible.
Constation directe: le marché des 2eme main ou appartements neufs prêts, qui représente environ les trois quarts de l’ensemble du marché, enregistre toujours des hausses non négligeables.
Deuxième constatation : les statistiques démontrent que la demande d’appartements de luxe reste soutenue, et n’est pas affectée par les hausses de taux d’intérêt. En effet, les enquêtes menées par la Banque d’Israël révèlent que les hausses de taux d’intérêt de ces derniers mois ont principalement éloigné les acheteurs du marché ayant une fourchette de prix de 1 à 3 millions de shekels. Le poids des appartements de luxe plus important explique d’une certaine façon l’augmentation du prix moyen.
Le nombre de transactions a baissé essentiellement pour les acquisitions sur plan avec une baisse de 30% en 2022 par rapport à 2021 :
COMMENT SE PORTE TEL-AVIV ? L’ECART SE CREUSE
La Ville la plus chère d’Israël maintient sa place avec un prix moyen de 4.9mnis pour un 4 pièces sur le dernier trimestre 2022, contre 1.2 millions de shekels a Beersheba. Ces dernières années, les prix des appartements à Tel Aviv n’ont pas seulement battu tous les records possibles – l’écart entre eux et les prix des appartements ailleurs s’est considérablement élargi. Par exemple, le prix moyen d’un appartement de quatre pièces à Tel Aviv était quatre fois supérieur à celui de Beersheba à la fin de 2022, alors qu’en 2017, il n’était que trois fois plus élevé. L’écart entre les prix des appartements de quatre pièces à Haïfa et à Tel Aviv s’est creusé de 2,4 fois à 2,7 au cours de cette période, et l’écart entre Tel Aviv et Jérusalem s’est creusé plus modérément, passant de 1,6 fois à 1,7.
Cela explique en grande partie le rétrécissement du marché de Tel-Aviv. Il s’avère que même par rapport à ses voisins – Ramat Gan, Rishon Lezion, Petah Tikva et Holon – Tel Aviv a creusé son écart de prix au cours des cinq dernières années.
@EC NADLAN
